[제2편] 등기부등본 읽는 법: 근저당과 확정일자, 내 보증금 지키는 기초 지식

 부동산 계약서를 쓰기 전, 공인중개사가 보여주는 종이 한 장이 있습니다. 바로 ‘등기부등본(사항전부증명서)’입니다. 한자어와 복잡한 숫자가 가득해 대충 넘기기 쉽지만, 이 서류는 집의 ‘신분증’이자 ‘가계부’와 같습니다. 이 집이 누구 것인지, 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 얼마를 빌렸는지를 고스란히 보여주기 때문입니다.

오늘은 사회초년생이 반드시 알아야 할 등기부등본의 핵심 3요소를 아주 쉽게 풀어드리겠습니다.

1. ‘갑구’와 ‘을구’, 이것만 기억하세요

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 표제부, 갑구, 을구입니다.

• 표제부: 건물의 주소, 면적, 층수 등 ‘외형’을 보여줍니다. 내가 보려는 집의 주소와 호수가 일치하는지 먼저 확인하세요.

• 갑구(소유권): 집의 진짜 주인(소유자)이 누구인지 나옵니다. 계약하러 나온 사람이 등기부상 주인과 일치하는지 신분증을 대조하는 것이 기본 중의 기본입니다. (가압류, 가처분이라는 단어가 보인다면 일단 멈추세요!)

• 을구(소유권 외): 가장 중요한 곳입니다. 집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈이 기록됩니다.

2. ‘근저당권’ 설정액 계산하기

을구에서 가장 자주 보이는 단어가 바로 **‘근저당권 설정’**입니다. 은행에서 돈을 빌려주고 집을 담보로 잡았다는 뜻입니다.

• 실제 계산법: 근저당권 설정액과 내 보증금, 그리고 앞서 들어온 세입자들의 보증금을 모두 더해보세요. 이 합계가 집값(시세)의 **70~80%**를 넘는다면 소위 말하는 ‘깡통전세’의 위험이 있습니다.

• 주의사항: 근저당권 설정액은 실제 빌린 돈보다 20% 정도 높게 잡힙니다(채권최고액). 만약 집이 경매에 넘어갔을 때, 은행이 내 보증금보다 먼저 돈을 가져가기 때문에 이 금액이 클수록 내 보증금은 불안해집니다.

3. ‘확정일자’와 ‘대항력’의 마법

계약을 마쳤다면 내 보증금의 순서를 확정 지어야 합니다. 이것을 ‘우선변제권’이라고 합니다.

• 대항력: 이사(점유) + 전입신고를 하면 생깁니다. "이 집은 내가 살고 있으니 나를 함부로 내보낼 수 없다"라고 주장할 권리입니다.

• 확정일자: 여기에 확정일자까지 받으면 "내 보증금을 받을 순번"이 정해집니다.

• 중요 포인트: 대항력은 신고 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 그래서 계약서 특약사항에 **"잔금 지급 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다"**라는 문구를 넣는 것이 아주 중요합니다.

4. 계약 당일, 다시 한 번 떼어보세요

등기부등본은 계약 당일, 잔금 치르는 날 각각 새로 뽑아서 확인해야 합니다. 며칠 사이에 집주인이 몰래 대출을 더 받았을 수도 있기 때문입니다.

• 팁: 인터넷 등기소에서 누구나 1,000원이면 열람할 수 있습니다. 중개사가 보여주는 것만 믿지 말고, 내 눈으로 직접 확인하는 습관이 소중한 자산을 지킵니다.

💡 자취 선배의 한 끗: "다가구 vs 다세대"

등기부를 볼 때 '다가구'인지 '다세대'인지 확인하세요. 다세대는 호수별로 주인이 달라 내 순위만 확인하면 되지만, 다가구(통건물)는 건물 전체 주인은 하나인데 세입자가 많습니다. 이때는 내 순서가 몇 번째인지, 앞선 세입자들의 보증금 합계가 얼마인지 중개사에게 반드시 물어보고 '확인설명서'를 받아두어야 합니다.

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✅ 핵심 요약

• 등기부등본의 '갑구'에서 진짜 집주인을 확인하고 신분증과 대조하세요.

• '을구'의 근저당권 설정액이 집값 시세에 비해 지나치게 높지 않은지 체크하세요.

• 이사 당일 전입신고와 확정일자를 받아 보증금의 '우선순위'를 확보하세요.

• 계약 당일과 잔금 당일에 등기부등본을 새로 발급받아 변동 사항을 확인하세요.